深圳土拍再现高溢价，新房库存已降至7.6个月。

　　深圳土拍今日再传捷报。7月7日下午，深圳龙华区民治街道一宗宅地经过百轮竞价，以40.74%的溢价率成交。

　　这背后，是由于当下深圳新房库存持续走低，截至6月底去化周期仅7.6个月，加剧了开发商对优质地块的争夺。

　　土拍连现大幅溢价

　　这宗编号为A802-0309的宅地位于龙华新城核心地区，邻近深圳北站圈，因此吸引了较高的市场关注度。天健、越秀、深铁、招商、中海、华润等6家房企均参与竞价，起拍价为16.84亿元。

　　从竞拍结果来看，经过108轮竞价，中海地产以23.70亿元成功竞得地块，折合楼面地价约38975元/平方米，溢价率达40.74%。根据中指数据库监测，民治板块6月新房成交均价约63848元/平方米，且去化速度较快；项目周边二手房每平方米的价格在5.2万元至7.8万元之间，为未来项目定价提供参考。

　　据悉，该地块原为商业办公用地，经2025年4月调整后转为二类居住用地，土地面积2.18万平方米，建筑面积6.11万平方米，容积率由“2.5”调整为“2.8”。竞得人需承诺提供“交房即发证”服务，并在1年内开工、4年内竣工。

　　值得注意的是，上个月深圳2025年第二宗涉宅用地出让，也出现了超过四成的溢价率。彼时，同样位于龙华区民治街道的一宗二类居住用地，经过60多轮竞价，以较起拍价46.6%的溢价率成交。

　　去化周期缩短

　　中指研究院深圳分院高级分析师孙红梅表示，近期深圳土拍市场的高溢价成交，是“核心地段+低密品质+政策红利”三重因素共同影响的结果。

　　“深圳近期推出的宅地普遍降低容积率、取消限价，强调‘居住品质升级’，该地块符合这一导向。” 孙红梅分析称，“未来，随着优质地块的推出，深圳土拍市场将进一步分化，核心区域持续高热，非核心区域保持平淡。”

　　“此外，深圳新房库存持续走低，截至6月底去化周期仅7.6个月，加剧了开发商对优质地块的争夺。”孙红梅强调。

　　一般而言，一个城市楼市去化周期超过18个月即超过“警戒线”，12个月以内是相对比较理想的状态，而6个月以内，显示出供求关系较为紧张，可能会出现房价上扬。

　　根据深圳市房地产中介协会统计，2025年上半年深圳市预售新房成交1.65万套，较2024年上半年同期增长11.9%，其中住宅成交1.51万套，较去年同期增长24.4%，不过逐月来看预售新房成交量整体呈下滑走势。从结构上来看，当下刚需主导，改善抬头的趋势明显。

　　深圳市房地产中介协会方面表示，在中央强调“止跌回稳”的大背景下，下半年深圳楼市有望继续保持平稳发展。但同时协会也从行业了解到，当前深圳二手房市场仍处于“以价换量”阶段，业主议价空间有所提升，市场面临一定的不确定性，市场仍需要积极楼市政策来巩固消费者信心。

（文章来源：证券时报·e公司）