每经记者｜李蕾    每经编辑｜赵云    

《每日经济新闻》获悉，国内首只公募REITs近日封闭期届满，将转为LOF基金。

7月1日鹏华基金发布公告称，旗下鹏华前海万科REITs的基金合同于2015年7月6日生效，当年9月30日起在深交所上市交易。根据基金合同约定，鹏华前海万科REITs的封闭运作期将于今年7月7日届满，7月8日（下周二）起转为上市开放式基金（LOF），基金份额继续在深交所上市交易。

2015年6月，鹏华前海万科REITs发行，是国内市场最早的面向社会大众发行的REITs，对公募REITs这类产品的后续发展具有重要意义。截至今年一季度末，该基金的最新规模为30.18亿元。

国内首只公募REITs即将转为LOF基金

鹏华基金近日发布公告，显示该公司旗下的鹏华前海万科REITs因封闭期届满，将转为LOF基金，基金名称变更为“鹏华丰锐债券型证券投资基金（LOF）”。

鹏华前海万科REITs成立于2015年7月，是国内市场上首只公募REITs产品，彼时曾引发市场和投资者的广泛关注。

公开资料显示，鹏华前海万科REITs以不高于基金总资产50%的比例投资于万科前海企业公馆股权，以获取商业物业稳定的租金收益，其余资产投资于依法发行或上市的股票、债券和货币市场工具等，以获取固定收益类资产和低风险的二级市场权益类资产的投资收益机会。

据Wind数据，鹏华前海万科REITs成立以来的回报为54.61%，年化收益4.46%，最新规模30.18亿元。值得一提的是，被称为“基金买手”的公募FOF近年来也加大了对REITs产品的配置，鹏华前海万科REITs一度成为公募FOF配置的热点产品。去年年底共有11只公募FOF持有该产品，持有市值占基金净值的5.12%。

根据基金合同的约定，鹏华前海万科REITs合同生效后10年之内（含10年）为封闭期，此后运作期届满，无需召开基金份额持有人大会就将自动转为LOF基金。

有业内人士分析称，严格意义上说，鹏华前海万科REITs是首次使用公募基金作为发行载体，在“类REITs”产品的流动性上实现了一次突破，但其在公募REITs的发展历史上有着重要意义。

该产品的管理人鹏华基金在REITs业务上也有着长远的布局，早在2011年就推出了国内首只投资美国房地产信托凭证（REITs）的基金——鹏华美国房地产证券投资基金。现在，鹏华基金旗下还有一只能源基础设施REIT——鹏华深圳能源REIT。

排排网财富公募产品经理朱润康对每经记者表示，鹏华前海万科REITs的十年探索为行业发展积累了宝贵经验。首先，其运作实践为国内公募REITs的制度设计提供了重要范本；其次，该产品建立的“底层资产价值为核心、信息披露透明为保障”的运营机制，为行业长期稳健发展树立了标杆；另外，创新性地打通了房地产企业融资新渠道，既提升了存量资产的流动性，又为中小投资者参与不动产投资提供了可行路径；最后，其全生命周期的规范化运作也为后续公募REITs产品提供了可复制的管理经验。

首批公募REITs上市已满四年，发行数量和规模稳定增长

作为国内首只公募REITs，鹏华前海万科REITs成立于2015年。但此后几年，业内都没有公募REITs产品出现，直到2021年。

这一年6月，首批9单公募REITs项目在沪深交易所正式上市，标志着我国基础设施公募REITs试点的正式落地。

在随后的短短四年里，我国公募REITs市场持续发展，到了2024年发行加速，单年发行产品29只，且有多只产品完成扩募，推动市场进入“首发+扩募”双轮驱动阶段，提升市场规模。

进入2025年，这类产品继续保持了良好的发展势头，年内已有10只新基金成立。目前，上市公募REITs数量已经达到68只，总市值突破2000亿元大关，并且还有一众产品在排队等待上市。

产品的底层资产也迎来进一步丰富，从最初局限于交通、仓储物流等领域，逐步拓展到9个大类，涵盖消费基础设施、保障性租赁住房、能源基础设施、水利设施、生态环保、市政工程等等，近期数据中心项目也上报获批。未来养老基础设施、旅游景区等行业项目也有望入市，这为引导社会资本深度参与基础设施建设提供了有效路径，同时也为推动我国产业升级与经济结构调整提供了重要支持。

另外，随着政策支持力度加大和市场需求增长，公募REITs在二级市场的表现也是可圈可点。截至上半年末，中证REITs全收益指数环比上涨14.13%，中证REITs（收盘）指数也上涨了11.11%。而在同期，上证综指累计涨2.76%，深证成指累计涨0.48%，创业板指累计涨0.53%，公募REITs走出了强势的独立行情。

据记者不完全统计，今年以来已有多只产品上市首日即出现30cm涨停的情况。还有产品由于二级市场价格连续上涨，基金公司不得不紧急发布公告提示风险。这些都显示出市场和资金对公募REITs这类产品的热情。

谈及未来公募REITs的发展前景，有业内人士指出，从海外REITs市场发展规律来看，未来3到5年，中国公募REITs的发行数量和规模将稳定增长，REITs也将成为资本市场中重要的投资工具之一，吸引越来越多投资者的关注。